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  • 中咨視界

    徐成彬 | 2024年中國基礎設施REITs十大展望
    發布日期:2024-02-01 信息來源:中咨研究 訪問次數: 字號:[ ]

    2024年1月27日,瑞思不動產金融研究院在北京主辦了基礎設施REITs2023年終總結會,國家發展改革委投資司、證監會債券監管司、國家發展改革委國家投資項目評審中心、國家發展改革委投資研究所、上海證券交易所債券業務部、深圳證券交易所債券業務部、北京大學光華管理學院、中國國際工程咨詢有限公司以及已上市REITs發行人代表、基金管理人代表、大型機構投資人代表、證券公司代表、專業機構代表等80余位嘉賓參會。中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬應邀作了《2024年中國基礎設施REITs十大展望》的主題發言。他預計,2024年REITs推薦發行總體將穩步快走,二級市場將在波動中觸底反彈、REITs擴容隊伍出現爆發增長、REITs項目ESG責任報告逐漸規范……


    展望一

    REITs推薦發行總體穩步快走

    經過近3年的發展,各地盤活存量資產、申報REITs項目積極性明顯提升。特別是2023年,國家發展改革委投資司組織召開20多次開門辦公會,為近百個擬申請發行基礎設施REITs的項目進行了面對面答疑解惑,儲備了大量優質項目,為后續發行上市奠定了堅實基礎。同時,REITs培育階段引入了專家前期輔導機制,按照通用的技術導則要求進行盲審,將諸多基礎性問題提前識別和反饋,便利了后續項目評審。鑒于前期輔導和評估機制的逐漸健全,預計2024年推薦審核速度顯著加快,發行上市REITs數量和市場規模將翻番,國家重大工程有望入市。

    展望二

    REITs二級市場波動中觸底反彈

    2023年受宏觀經濟環境、會計處理和績效考核等因素影響,REITs市場跌宕起伏,截至2023年底,已上市的29只REITs中表現最好的2只都是新能源,最好的是光伏,去年漲幅超過11%。預計2024年REITs市場還會有一定波動,但一定會觸底反彈。我們應對此充滿信心,因為底層資產質量是基本盤,是我國基礎設施REITs持續穩定健康發展的根本保證。

    展望三

    更多投資主體開始青睞REITs

    水深則魚悅,城強則賈興。針對引入新的“源頭活水”的市場呼喚,預計2024年監管部門將更加注重“放水養魚”,廣開資金渠道,FOF、ETF、社?;?、公募基金、私募基金、Pre-REITs等資金將陸續介入REITs市場。REITs發行條件較高,前期培育需要一個過程。Pre-REITs、私募REITs是第一次盤活存量資產,將有瑕疵的資產打磨或培育為優質底層資產;在條件成熟時,通過REITs產品發行或擴募,第二次盤活存量資產,源源不斷地為REITs市場提供新的底層資產。

    展望四

    REITs擴容隊伍爆發增長

    我國納入REITs范圍的資產共11大類50多個領域。目前已上市的30只REITs涉及高速公路、產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、污水處理、垃圾處理和清潔能源等大類、十幾個具體領域。隨著這幾年摸索、交流和實踐,預計2024年消費、水電、數據中心、市政(供熱/供水)、文旅等領域有望陸續登陸滬深交易所;水利、地鐵、鐵路、港口、特高壓、儲能基礎設施會持續加快推進,有的今年也有望上市。整體來說,擴容的步伐會顯著加快,隊伍會越來越壯大。

    展望五

    擴募做大做強REITs漸成趨勢

    2023年,普洛斯、鹽田港、張江、招商蛇口等首批4單擴募項目在滬深交易所上市,打通了公募REITs市場擴募之路。2024年和更長遠的未來,更多REITs將加入擴募行列,REITs的平臺化價值將日益凸顯,資產規模效應將提升抗風險能力。

    展望六

    不同類型綜合資產混裝試點探索

    目前REITs試點過程中,無論是首發還是擴募,都要求是同一類型資產。未來資產需要混裝,從抗市場風險、保持收益穩定性來講是有利的,而且這樣也符合國際慣例。具體混裝組合方式,既可以同一大類行業資產,如風電和光伏;也可以同一權屬資產,如產權類的產業園區和倉儲物流;還可以產業鏈的上下游或空間關系,如文旅和配套基礎設施、城市軌道交通(地鐵)和上蓋物業等資產可以探索裝在一起。

    展望七

    REITs項目地域分布更加廣泛

    目前REITs上市項目主要集中在東部沿海地區和少數中部省份,中西部地區項目申報也開始活躍,呈現東西南北中競相迸發的局面。西北的新疆、陜西、內蒙,西南的云南、貴州、四川,中部的湖南、山西、江西,東北的遼寧、黑龍江等地都有項目在前期儲備過程中。REITs發行離不開當地政府多個部門的支持(如補辦投資管理手續),已成為檢驗各地營商環境的重要名片。

    展望八

    民營企業發行REITs在更多領域涌現

    基礎設施投資規模較大,回報周期較長,歷史上主要以政府和國有企業投資為主,形成的固定資產必然計入國有資產。隨著市場化改革的深入,越來越多的民營企業參與基礎設施投資建設。2023年7月中共中央、國務院發布《關于促進民營經濟發展壯大的意見》以來,民營企業發行REITs的節奏加快。2023年11月,國務院辦公廳轉發國家發展改革委、財政部《關于規范政府和社會資本合作新機制的指導意見》,要求所有PPP項目實行特許經營,回歸PPP初心,大力鼓勵民營企業參與PPP新建項目,為未來發行REITs提供了諸多新機遇。相對而言,倉儲物流、產業園區、清潔能源、消費基礎設施等領域將出現更多的民營企業發行REITs產品,同時更多的民營企業也將參與REITs戰略配售。

    展望九

    REITs項目的ESG責任報告逐漸規范

    REITs是資產上市,參考上市企業的環境—社會—治理(ESG)評價,越來越多的REITs項目上市,無論是首發還是擴募,將要從綠色發展、社會責任、治理能力等方面開展ESG評價,有關信息披露的內容和要求將逐步規范。ESG評級結果不僅作為REITs發行的準入條件,而且與資產定價結合起來,有利于實現REITs財務回報與責任價值相統一。

    展望十

    中國REITs的國際影響力提升

    不到3年時間,中國REITs市場從無到有,國內外影響力不斷輻射。在亞洲,中國REITs數量和規模僅次于日本和新加坡,預計5年左右有望成長為亞洲最大的REITs市場。中國REITs市場從一開始就是開放的,除了普洛斯、ESR等境外原始權益人和發起人,還有更多的外資企業看好中國REITs市場,爭相發行REITs產品。隨著中國高水平開放的推進,基礎設施REITs如何支撐“一帶一路”,為構建人類命運共同體提供金融服務,促進投資循環,讓更多中國投資人分享境外投資紅利,這是一個宏大的命題,希望納入高層決策范疇。






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